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Domande Risposte FAQ ambito notarile

CHE COS'E' L'ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

E' il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nella normativa nazionale o regionale da un tecnico abilitato attestante la prestazione energetica dell'unità immobiliare oggetto di trasferimento.

L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato agli atti di compravendita e deve essere fornito dal venditore.

Ha validità 10 anni dal rilascio. Pertanto se l'acquirente deve rivendere l'immobile nei successivi 10 anni non dovrà far redigere un nuovo attestato di prestazione energetica, salvo che abbia ristrutturato l'immobile.

 

QUALI SONO LE RESPONSABILITA' DELL'ACQUIRENTE PER LE SPESE CONDOMINIALI NON PAGATE DAL VENDITORE

L'acquirente di un immobile in condominio risponde per le spese condominiali eventualmente non pagate dal venditore nei precedenti due esercizi (articolo 63 disposizioni di attuazione al codice civile).

Pertanto è assolutamente indispensabile che all'acquirente venga rilasciato un documento, redatto dall'amministratore del condominio, che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali da parte del venditore fino al momento dell'atto.

 

PERCHE' IL REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA (COMUNIONE LEGALE - SEPARAZIONE DEI BENI - STATO LIBERO) NON PUO' ESSERE ACCERTATO TRAMITE AUTODICHIARAZIONE DELLE PARTI E NECESSITA DI DOCUMENTAZIONE ANAGRAFICA

Il notaio deve accertare, a tutela dell'acquirente e della banca (nel caso di mutuo) quale è il regime patrimoniale coniugale delle parti (sia venditore che acquirente) richiedendo alle stesse l'esibizione di documentazione idonea (estratto dell'atto di matrimonio - certificato di stato liberto). Le conseguenze di un mancato accertamento in questo campo possono essere gravi sia per il venditore che per l'acquirente.

Le autodichiarazioni nel caso esaminato non sono sufficienti perchè potrebbero essere conseguenza di un errore (anche in buona fede) o perchè potrebbero essere in mala fede rilasciate per evitare di fare intervenire all'atto un soggetto che invece ne ha diritto.

Il caso più rilevante è l'acquisto, da parte di un coniuge in comunione dei beni, di un immobile. Se questo soggetto è intervenuto da solo all'atto dell'acquisto (cosa sicuramente possibile e lecita) quando va a rivendere l'immobile deve fare intervenire all'atto anche il coniuge perchè l'immobile appartiene anche a lui.

 

QUALI SONO I DOCUMENTI URBANISTICI CHE DEVONO ESERE ESIBITI AL NOTAIO DA CHI VENDE UN IMMOBILE

Chi vende un immobile deve dichiarare nell'atto notarile quali sono i titoli abilitativi comunali che hanno consentito l'edificazione dell'immobile e la sua eventuale ristrutturazione.

Per questo motivo è necessario che il venditore, concordando le tempistiche e le modalità con il notaio, si attivi per procurare prima dell'atto la documentazione che il notaio richiederà al proposito.

Se per esempio il venditore ha acquistato l'immobile che oggi deve rivendere e, dopo averlo acquistato, ne ha modificato la disposizione interna, si sarà sicuramente appoggiato a un professionista per presentare in Comune la documentazione necessaria all'intervento. Quella documentazione deve essere fornita al notaio per una sua valutazione. Quando i lavori sono stati più importanti (ad esempio creazione di bagni, apertura di finestre o realizzazione di nuovi volumi) è opportuno che anche l'acquirente faccia valutare da un proprio tecnico la corretta realizzazione dei lavori e la loro conformità alla documentazione presentata in Comune.

 

CHE COS'E' L'ACCETTAZIONE TACITA DELL'EREDITA' E PERCHE' SI DEVE TRASCRIVERE CON SPESE A CARICO DEL VENDITORE

Il notaio deve curare, a garanzia dell'acquirente e dei futuri acquirenti, che sia osservata la continuità delle trascrizioni relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti all'atto da stipulare. In sostanza: quando si acquisisce un immobile perchè questo acquisto sia riconosciuto in capo al soggetto acquirente è necessario trascrivere il titolo nei Registri Immobiliari dove chiunque può, inserendo il nome e cognome dell'acquirente, verificare che lo stesso sia effettivamente proprietario (in questi casi si dice in termini tecnici "rendere opponibile l'acquisto ai terzi"). In mancanza di questa trascrizione (e cioè in mancanza dell'inserimento del titolo di acquisto nei Pubblici Registri) l'acquisto è valido ma le successive trascrizioni di acquisti di ulteriori acquirenti che si succedono nel tempo non producono effetto e quindi rendono impossibile procedere ai successivi trasferimenti.

Praticamente le trascrizioni formano una catena che rende a tutti possibile capire i passaggi di un immobile da un soggetto a un altro. Questa catena non si può spezzare perchè lo spezzarla rende impossibile seguire la "storia" dell'immobile nei vari passaggi.

Ecco perchè quando si acquisisce un immobile per successione il notaio, se il venditore non lo ha già fatto prima, al momento dell'atto di vendita richiederà al venditore i fondi necessari per sistemare le trascrizioni mancanti (i famosi anelli della catena). Questa è la cosiddetta trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità.

 

QUALI SONO LE IMPOSTE DA PAGARE PER UN ATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI ABITATIVI E LORO PERTINENZE (BOX - POSTI AUTO - DEPOSITI) TRA PRIVATI

La tassazione di una compravendita tra soggetti privati di un immobile abitativo e sue pertinenze (es. box - posto auto - deposito)  parte dal valore catastale del bene.

Se si tratta di acquisto "prima casa" si moltiplica la rendita catastale per 115,50. Il valore così determinato (base imponibile) viene tassato con l'aliquota del 2% con un  minimo di euro 1.000 (nel senso che l'imposta da pagare non può mai essere inferiore a 1.000 euro).

A questo importo si devono aggiungere

L'imposta catastale di euro 50

L'imposta ipotecaria di euro 50

Se si tratta di acquisto senza agevolazioni "prima casa" (seconda casa) si moltiplica la rendita catastale per 126. Il valore così determinato (base imponibile) viene tassato con l'aliquota del 9%

A questo importo si devono aggiungere

L'imposta catastale di euro 50

L'imposta ipotecaria di euro 50

 

QUALI SONO LE IMPOSTE DA PAGARE PER UN ATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI ABITATIVI E LORO PERTINENZE  DA COSTRUTTORE

La compravendita da costruttore di immobile nuovo o recentemente ristrutturato è soggetta a IVA che l'acquirente deve pagare direttamente al costruttore (4% sul prezzo se prima casa - 10% sul prezzo se seconda casa).

L'acquirente all'atto notarile deve versare

euro 200 per l'imposta di registro

euro 200 per l'imposta ipotecaria

euro 200 per l'imposta catastale

euro 230 per l'imposta di bollo

euro 35 per la tassa ipotecaria

euro 55 per la voltura catastale

 

AGEVOLAZIONE PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA - REQUISITI

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa (2% per l'acquisto da privati 4% per acquisto da costruttore) si possono ottenere quando:

A) - l'immobile acquistato non è un immobile di lusso (non deve essere accatastato nelle categorie A/1 - A/8 - A/9)

B) l'immobile è situato

- nel Comune di residenza dell'acquirente oppure

- nel Comune in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro i successivi 18 mesi oppure

- nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività lavorativa.

Per il personale delle Forze armate o delle Forze di Polizia non è richiesta la residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile

C)  l'acquirente non deve essere proprietario o usufruttuario di altra abitazione situata nello stesso Comune in cui è situato l'immobile da acquistare

D) l'acquirente non deve essere proprietario o usufruttuario di altra casa di abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni prima casa

E) l'acquirente, pur essendo proprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, si impegna a venderla entro 1 anno da quando acquista la nuova prima casa