FAQ
Domande frequenti in ambito notarile
Che cos'è l'attestato di prestazione energetica?
E' il documento redatto nel rispetto delle norme contenute nella normativa nazionale o regionale da un tecnico abilitato attestante la prestazione energetica dell'unità immobiliare oggetto di trasferimento.
L'attestato di prestazione energetica deve essere allegato agli atti di compravendita e deve essere fornito dal venditore.
Ha validità 10 anni dal rilascio. Pertanto se l'acquirente deve rivendere l'immobile nei successivi 10 anni non dovrà far redigere un nuovo attestato di prestazione energetica, salvo che abbia ristrutturato l'immobile.
Quali sono le responsabilità dell'acquirente per le spese condominiali non pagate dal venditore?
L'acquirente di un immobile in condominio risponde per le spese condominiali eventualmente non pagate dal venditore nei precedenti due esercizi (articolo 63 disposizioni di attuazione al codice civile).
Pertanto è assolutamente indispensabile che all'acquirente venga rilasciato un documento, redatto dall'amministratore del condominio, che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali da parte del venditore fino al momento dell'atto.
Perché il regime patrimoniale della famiglia (comunione legale - separazione dei beni - stato libero) non può essere accertato tramite auto-dichiarazione delle parti e necessita di documentazione anagrafica?
Il notaio deve accertare, a tutela dell'acquirente e della banca (nel caso di mutuo) quale è il regime patrimoniale coniugale delle parti (sia venditore che acquirente) richiedendo alle stesse l'esibizione di documentazione idonea (estratto dell'atto di matrimonio - certificato di stato liberto). Le conseguenze di un mancato accertamento in questo campo possono essere gravi sia per il venditore che per l'acquirente.
Le autodichiarazioni nel caso esaminato non sono sufficienti perché potrebbero essere conseguenza di un errore (anche in buona fede) o perchè potrebbero essere in mala fede rilasciate per evitare di fare intervenire all'atto un soggetto che invece ne ha diritto.
Il caso più rilevante è l'acquisto, da parte di un coniuge in comunione dei beni, di un immobile. Se questo soggetto è intervenuto da solo all'atto dell'acquisto (cosa sicuramente possibile e lecita) quando va a rivendere l'immobile deve fare intervenire all'atto anche il coniuge perchè l'immobile appartiene anche a lui.
Quali sono i documenti urbanistici che devono essere esibiti al Notaio da chi vende un immobile?
Chi vende un immobile deve dichiarare nell'atto notarile quali sono i titoli abilitativi comunali che hanno consentito l'edificazione dell'immobile e la sua eventuale ristrutturazione. Per questo motivo è necessario che il venditore, concordando le tempistiche e le modalità con il notaio, si attivi per procurare prima dell'atto la documentazione che il notaio richiederà al proposito.
Se per esempio il venditore ha acquistato l'immobile che oggi deve rivendere e, dopo averlo acquistato, ne ha modificato la disposizione interna, si sarà sicuramente appoggiato a un professionista per presentare in Comune la documentazione necessaria all'intervento. Quella documentazione deve essere fornita al notaio per una sua valutazione. Quando i lavori sono stati più importanti (ad esempio creazione di bagni, apertura di finestre o realizzazione di nuovi volumi) è opportuno che anche l'acquirente faccia valutare da un proprio tecnico la corretta realizzazione dei lavori e la loro conformità alla documentazione presentata in Comune.
Che cos'è l'accettazione tacita dell'eredità e perché si deve trascrivere con spese a carico del venditore?
Il notaio deve curare, a garanzia dell'acquirente e dei futuri acquirenti, che sia osservata la continuità delle trascrizioni relativamente ai trasferimenti di proprietà antecedenti all'atto da stipulare. In sostanza: quando si acquisisce un immobile perché questo acquisto sia riconosciuto in capo al soggetto acquirente è necessario trascrivere il titolo nei Registri Immobiliari dove chiunque può, inserendo il nome e cognome dell'acquirente, verificare che lo stesso sia effettivamente proprietario (in questi casi si dice, in termini tecnici ,"rendere opponibile l'acquisto ai terzi").
In mancanza di questa trascrizione (e cioè in mancanza dell'inserimento del titolo di acquisto nei Pubblici Registri) l'acquisto è valido ma le successive trascrizioni di acquisti di ulteriori acquirenti che si succedono nel tempo non producono effetto e quindi rendono impossibile procedere ai successivi trasferimenti.
Praticamente le trascrizioni formano una catena che rende a tutti possibile capire i passaggi di un immobile da un soggetto a un altro. Questa catena non si può spezzare perché lo spezzarla rende impossibile seguire la "storia" dell'immobile nei vari passaggi.
Ecco perché quando si acquisisce un immobile per successione il notaio, se il venditore non lo ha già fatto prima, al momento dell'atto di vendita richiederà al venditore i fondi necessari per sistemare le trascrizioni mancanti (i famosi anelli della catena). Questa è la cosiddetta trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità.
Quali sono le imposte da pagare per un atto di compravendita di immobili abitativi e loro pertinenze (box - posti auto - depositi) tra privati?
La tassazione di una compravendita tra soggetti privati di un immobile abitativo e sue pertinenze (es. box - posto auto - deposito) parte dal valore catastale del bene.
Se si tratta di acquisto "prima casa" si moltiplica la rendita catastale per 115,50. Il valore così determinato (base imponibile) viene tassato con l'aliquota del 2% con un minimo di euro 1.000 (nel senso che l'imposta da pagare non può mai essere inferiore a 1.000 euro).
A questo importo si devono aggiungere:
Se si tratta di acquisto senza agevolazioni "prima casa" (seconda casa) si moltiplica la rendita catastale per 126. Il valore così determinato (base imponibile) viene tassato con l'aliquota del 9%.
A questo importo si devono aggiungere:
Quali sono le imposte da pagare per un atto di compravendita di immobili abitativi e loro pertinenze da costruttore?
La compravendita da costruttore di immobile nuovo o recentemente ristrutturato è soggetta a IVA che l'acquirente deve pagare direttamente al costruttore (4% sul prezzo se prima casa - 10% sul prezzo se seconda casa).
L'acquirente all'atto notarile deve versare:
Agevolazione per l'acquisto della prima casa - I requisiti
Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa (2% per l'acquisto da privati 4% per acquisto da costruttore) si possono ottenere quando: